【問題一】自備款需要準備多少成數？

【答：】
不少人都以買屋為人生的夢想，現在的房貸利率還是處於相對低檔，因此不少人都會考慮貸款買屋。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，雖然現在房貸利率低，不過在央行限縮貸款條件的情況下，自備款必須從以前的8成，縮減為6~7成。

也就是說，假設你要買1000萬元的房屋，你至少得準備到300萬元到400萬元的自備款，才有可能貸款。不過對於小套房產品，或是地上權的產品，自備款可能就要準備到5成以上了，因為不少銀行會針對上述的兩樣產品，貸款成數限縮。另外，新北市的淡水、三峽、林口區，則因為之前房屋釋出量太大、政府限縮房貸成數，也有可能只能貸款6成，自備款相對也得拉高到4成。

另外其實買屋除了自備款外，還得考慮一些雜項支出，像是過戶費、預繳水電費、預繳管理費、保險費，如果有委託仲介，也要給予仲介費。不少人還要存一筆裝潢費，因此買屋前，最好存款要有「房屋總價」的4成以上，會比較保險。

【問題二】簽約後才發現自備款不足該怎麼辦？

【答：】
徐佳馨表示，不少人以為存到了100、200萬元就足以承擔自備款，興沖沖的去買房，但卻因為貸款成數低，或是因為其他原因銀行不願意給予太多貸款，導致自備款不足。舉例來說，小黃在大台北看屋看了1年以上，雖然只有自備款150萬元，但好不容易總算看到適合新婚居住的房屋，總價也只要500萬元。

如果以自備款3成來看，小黃其實剛好已經存到了自備款，因此信心滿滿的與對方簽約，沒想到等到要和銀行談貸款時，各家銀行都說小黃因為買的地點偏遠，都只願意給予貸款6成，因此小黃的自備款還欠50萬元支付不出來。

徐佳馨分析，如果遇到這樣的例子，通常會建議當事人趕緊多聯絡其他幾家銀行，看是否有可能將貸款成數拉高，或是與親朋好友趕緊湊錢，最壞的結果就是找銀行做一般信用性貸款，不過信用貸款的利率通常會比房貸高，比較划不來。

但無論如何，都要盡快解決自備款不足的問題，不然如果一直湊不齊自備款，很有可能因為毀約而導致訂金被沒收。徐佳馨分析，一般來說買賣雙方在簽約的時候，都會加註：貸款成數不足契約約定成數時，買方應該要無條件一次付清差額，否則視為違約。

如果發生實際貸款下來的成數不足時，賣方通常會依上面的約定，要求買方一定要在期限內補足差額，如果不能補足差額，賣方就可以依照當時簽約的契約內容，要求解除契約、並且沒收買方已經支付的價金。所以如果真的因為貸款下不來、自備款又不足，很有可能會被沒收訂金，到時候真的欲哭無淚。

徐佳馨建議，為了避免發生自備款不足的窘境，建議在買屋前盡量手頭要存足夠的錢，另外也要盡量保持良好的信用紀錄，尤其是過去曾有信用破產的紀錄，銀行放款會特別審慎，很有可能會貸不下來，所以最好要和銀行維持良好的往來紀錄，銀行審核後放款也會比較大方。除了信用記錄好，公務人員、醫師或是百大企業的員工，貸款額度也會比較高。另外選擇市中心的房屋，也會比較容易貸款。

【問題三】無自備款如何買屋？該如何貸款？

【答：】
徐佳馨分析，政府限縮房貸的情況下，一般房貸的貸款成數已經從7~8成下降到6~7成，有些地區、特定的產品還只有5成左右，因此，如果沒有自備款要買新成屋、中古屋，真的是難上加難。

有些人可能會選擇低利信貸，雖然有些低利信貸前幾個月的利率約是3%左右，不過還是比一般房貸利率2%要來得高，而且不少信貸平均利率都高達10%以上，利息壓力也會相當大。另外，如果沒有自備款就表示自己沒有存款，因此信貸的利率也不見得可以壓低到3%以下，貸款的壓力也會比一般人大。

徐佳馨建議，如果手上沒有足夠的自備款，買房其實又不是想要立刻入住，或許可以考慮預售屋，因為預售屋是依照工程進度付款，不需要一次拿出高額頭期款，而且一般而言，建商會與某些特定銀行業者配合，景氣逐漸復甦的時候，貸款成數也會比過去來得要多，較容易談到比較好的利率，還有多餘的時間可以慢慢存錢，是比較好的選擇。

【問題四】購屋自備款不足，可否附其他房子當擔保？

【答：】
徐佳馨表示，如果自備款不足，又想要買屋，這時有些人可能會考慮想要把其他房子拿來當擔保品，拉高貸款成數。舉例來說，小黃想買1000萬的房屋，可是手頭上只有100萬元，自備款還差200萬元，但是小黃家中有其它房屋，小黃企圖想要把其他房屋拿來當擔保品，來說服銀行將貸款成數拉高到9成。

徐佳馨也分析，一般來說銀行對於購屋房屋貸款的貸款成數自有規定，並不會因為增加保證人、抵押其它不動產，就可以增貸，或是做為條件上的交換。有加保、或是抵押其它戶房產的適用性，是在「補強授信條件」下進行的，也就是說，借款人本身的負債比過高、無法提供銀行所需的財力證明、或是借款人本身的信用記錄有輕微瑕疵等前提下，才需要提出其他不動產擔任擔保品。

除非小黃直接把另一間房屋拿去銀行增貸或是二胎貸款，直接將房屋換成現金。不過二胎貸款的利率和費用相對也比較高，真的算下來不見得比較划算。因此建議如果還沒存到自備款，最好是不要輕易的想要買超過自己能力的房屋。

【問題五】購屋自備款不足，如何增貸？

【答：】
徐佳馨表示，如果自備款不足，手頭上剛好又有其他間房屋，而且該房屋的部分貸款也已經還清了，就適合增貸。舉例來說，小黃想買1000萬的房屋，可是手頭上只有100萬元，自備款還差200萬元，可是小黃的父母有間價值2000萬元的房屋，貸款幾乎已經還完了，小黃的父母願意將房屋增貸200萬元，將200萬元現金直接給予小黃支付新房屋的自備款。

像這樣就是增貸成功，而且也成功籌得自備款的方法。徐佳馨分析，有些人在非買房屋不可的情況下，可能會想拿其他房屋增貸，會考慮增貸的房屋通常已經清償部分本金了、或是貸款幾乎已經還光了。如果真的要增貸，可以直接向原房貸銀行申請，或是找其他銀行申辦。

不過辦理增貸時，有些銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題，多數銀行都會重新鑑定擔保品價值，並且勘查屋況；銀行撥放貸款前，也會重新評估客戶的還款記錄，如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂，那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。

【問題六】自備款多寡與議價空間有關係嗎？

【答：】
徐佳馨分析，買房因為金額高，加上現在利率低，大部分的人都會選擇貸款買屋；不過以前房貸利率較高的時候，不少人都是存到了全部的錢才買屋，也才導致不少人一輩子追不上房價的事情。

因為買房金額高，而且往往交易的對象是一般屋主，因此無論是拿現金還是貸款，屋主都還是拿得到全部的金額，並不會因為其他因素而拿不到全額的現金，因此拿現金買屋通常「較難」有機會可以殺價。

不過政府逐漸限縮房貸，加上部分地區可能難以貸款，這時現金付款就相對有優勢了。如果在貸款難、買屋人少的地區，像是一些郊區，或是工業住宅等特殊產品，因為貸款比較不容易下來，因此自備款越多，其實對自己殺價也越有利。

因為對方會怕有些買方貸款貸不到，或是貸款情形差而導致違約，也怕賣屋賣不出去，因此只要強調自己現金付款，議價空間也會比較大。另外就是有增建的房屋，通常銀行不會將增建範圍算進去，因此貸款出來的金額也不見得能如想像中高，因此針對特殊產品來說，尤其是小套房、工業住宅、農地等較難以貸款的產品，自備款越多，還是有機會可以向對方議價。不過若是一般的房屋物件，尤其是熱門地段的房屋，無論是現金付款還是貸款，對賣方來說都沒有差別，就比較難殺價了。

【問題七】購屋自備款跟簽約款差別在哪？

【答：】
徐佳馨分析，如果購買中古屋，通常簽約的時候必須交出房屋總價的10%作為簽約款，以表示雙方契約達成協議，未來倘若發生任何違約的事情，簽約款很有可能就會被沒收。而簽約過後，還會有用印、完稅接著就要交屋了，交屋的時候買方則應該付清剩下的款項，也就是說除了自備款外，也應該要有銀行貸款發下來的金額。

舉例來說，劉太太買了一間1300萬元的房屋，簽約當下應該就要繳交簽約款130萬元，作為簽約款項，接著劉太太就會開始去談各種貸款的事情，等到經過用印、完稅、交屋後，假設劉太太確定已經向銀行貸到七成，劉太太就應該要交出剩下的260萬元的自備款，而其他的910萬元則由貸款成功的銀行支付。