【文、圖/住展企研室】房市最熱門議題－實價登錄資訊揭露，相關效應上週繼續發酵，加上政府拼經濟仍無感，使得市場繼續瀰漫濃厚觀望氣氛。而或許是相對低價優勢吸引更多移民，北桃園近期市況仍相對平穩，供給量更是激增…

雖然內政部實價登錄網站上線開放查詢已超過一週，不過相關話題依然強強滾。上週財長張盛和到立院財委會報告財政劃分法修訂進度時，建議地方調高(房屋稅)路段率，外界馬上解讀為不動產持有稅將全面調高；而實價登錄資訊可能成為調整稅基之依據，因此再度成為箭靶。

平心而論，現在有了官方背書的交易資料可查，消費者肯定會想先上去一探究竟後再詳加比價；不過近期真正影響房市氣氛的因素，實價登錄只是其一。

拼經濟無感 房市續觀望

猶記一個月前，外界痛批馬政府施政不彰，結果官方即刻宣示拼經濟，一個月內要讓人民有感。如今一個月過去了，除了經濟動能推升方案廣告CF被譏為不知所云外，多數民眾還是無感。另聞百貨週年慶業績幾乎都不如往年，經濟櫥窗前瞻之台股，最近表現更漲少跌多，反映消費及投資市場也都不買馬政府的帳。

經濟狀況如此，房地產保值與『危機入市』的概念再度興起；然而風險還是存在，而且央行繼續強力管控貸款端，使得投資客預算下修，因此最近台北市出現愈來愈多走低總價路線的產品。

像是台北市中山區，11月之後陸續公開的新案當中，就有為數不少的低總價產品，而且幾乎全規劃複層式產品；如位於國賓飯店旁六米巷內的「Living More」，以及林森北路薇閣旅館附近(近錦州街)的「力欣百漾」。

一般型產品方面，欣偉傑建設位於德惠街的「中山隱」產品以58坪為主力，預料開價(單)三位數字機率甚高。長安東路上，近長榮桂冠酒店的新成屋案「長安一品」，產品坪數則是58、63及72坪，據側面了解，成交價要110萬/坪以上。

市中心區 單價續拉高

說到百萬等級，中山北路上太平洋建設，單層單戶130坪規劃的「中山世紀」，據了解底價高達150萬/坪；這顯示雖然近期北市主靠低總價產品撐買氣，但只要基地夠完整、夠大，絕對還是會推高價豪宅。

松山區育達商職旁(寧安街)則有成屋新案進場，是基地約百坪的「敦化哲園」，規劃30、50坪雙併，共8戶可售，本案雖規劃有首購型坪數，但市中心價格持續墊高，該案價格自然也不親民，來到平均117萬/坪水準。

近年房價漲勢在北市各區中屬一屬二的內湖，近期則仍是個案表現，反應較佳的同樣是低總價、複層式產品，面西康公園的「時間之外」；該案進場一個多月就賣完，主要靠業者口袋名單，投資客比例相當高，實際成交價約85萬/坪。

東湖也有新案，是東湖國中附近的「吉祥居」。該案為原住戶自力更新案，原社區在921地震後被判定為海砂屋，因此申請更新。「吉」案興建中，可售50戶，產品為29到47坪，訴求低公設及無雨遮，開價68萬/坪，成交57萬起跳。

星雲街康寧國小附近也將有新案「大湖朕寶」，基地8百多坪，規劃60、70坪四併，開價未定，據了解會採不二價銷售。最近報導曝光的璞真百億碧湖案，位置在碧湖第一排，據了解已整合多年，基地內目前仍為閒置空地及舊房舍。

經貿特區價格亂 林口回溫？

南港經貿園區也有新案，是興建中的「京石隱」，規劃40、50坪標準換屋產品，開價也是未定，據了解想賣8字頭以上，因此開價可能破百。連同旁邊宏普新案「鉑金苑」，再和幾條街外的成屋舊案成交6字頭相比，現階段經貿特區內價格行情落差甚大，甚至可用混亂形容。

新北市重案區林口新市鎮，當地業者稱十月後人氣稍有提升；此外，當地還謠傳部分舊案成交價略有下修，部分個案為拼人氣，更採用類似直銷的方式攬客。

林口近期仍是首購產品反應較佳，忠孝路、公園路口的「九樹」則是少數反應不錯的換屋、相對高總價產品，主要是地段佳、建材不錯，加上業主口碑(口袋名單)。前期指標案「世界首席」二期加一期餘屋，改稱「國家1號院」，稍早已掛出新看板，預計11月底正式進場。

可能是大台北一、二線區價格持續居高不下，愈來愈多台北人南下移居桃園，因此近半年北桃園市況平穩，價格持續墊高，新供給量更十分可觀。

桃園市大有特區的「鴻築心天母」近期公開，基地1600坪，在會稽國中旁，開價22萬/坪不二價銷售，屬該區高價位。

北桃市況穩 案量續激增

桃園火車站前商業區新案「璞麗」則位復興路上，基地原為客運用地，目前旁邊也還是客運站場，共規劃120戶，全部是兩房26到33坪，開價42萬/坪為現階段藝文特區之外桃市最高。本案預定下個月取得建照，目前只收預約。

由於「璞」案高價位帶動，附近預推新案紛紛跟漲。中山路京澄建設的「清朗」，規劃26戶，就準備要開3字頭單價；位玉山街的工業宅「天空樹」，基地近9百坪、共94戶，也將開19萬/坪不二價。

國道二號高架旁，行政區屬八德的「僑蓮明日耀」，規劃二到四房，開價22萬/坪，也比先前區段行情高出許多。特色是訴求i-key智慧門禁系統，另設外接待在區域機能較成熟的國豐三街。
鄰桃園市的八德地區，年底前後新供給量也不少。大湳地區國際一路(桃園市門牌)的「麗園道」，基地460坪，規劃68戶透天產品，開價19到22萬/坪。同區位國豐六街的「清境6」則規劃17戶透天住家，產品規劃續走高檔路線，總價3,900萬起跳。
廣豐特區竹城三期案「竹城新城」目前正進行細部工程，完成後就會進場；共210戶可售，格局二到四房。按二期「六本木之丘」後期銷售價格來到21萬/坪估算，三期起賣價可能會是22萬/坪。

再看擴大重劃區，未來新案也很多，不過因為建照審核時間較長，因此確切進場時間不易評估。系列案「深耕」第九期預計規劃170戶大樓及40戶透天產品(未定)，預定12月進場。本區未來還有「竹風鳳凰」、「美樹館」及「成家美地」年底前擇期進場；其中「竹風」及「美」案皆已先搭臨時銷售處接待客戶。

開發題材發酵 青埔回溫

大園「海德公園」。南桃園狀況沒有像北桃那樣熱絡，不過重案區高鐵青埔特區，歷經上半年盤整後，目前已有回溫趨勢，這應該是或受到國壽標下商業區地上權，及冠德標下A19開發案的激勵。

不變的則是，當地投資客購買比例仍高。根據了解，台北南下者約佔總體客戶的三到五成，至於所謂的在地客，也多為投資目的，幾乎仍無真正的自用客層；當地預售案到成屋之前，就已轉手三到五次的情況，相當常見。

同樣地，該區新推案年底前也將陸續進場，推案業者不乏知名建商如聯上及新潤建設等。其中「聯上世界」(大園鄉門牌)將是未來線上最近高鐵車站者，且開價將見4字頭；果真如此，將是該區最高單價。宜誠「擎天計畫」系列則訂於年底進場，更近高鐵車站的新接待還在搭建中。

其他新案方面，公園路的「太睿澐極」規劃60到80坪產品；面兒二公園的「海德公園」規劃24戶住家，同樣規劃中大坪數，開價32萬/坪。行政區屬大園的「國際高鐵捷運之星」，基地近機捷A17站，共規劃55戶，也是大坪數產品，開價25萬/坪。

從近期當地行情發展來看，已跳脫過去幾年中壢門牌高於大園的慣例；現在是愈近高鐵車站、產專商業區者，價位愈高，牌價30萬/坪起跳，外圍地區則稍低。

大溪地獨走 關埔個案表現

南桃園大溪市況則相對不理想，只有遠雄案「大溪地」獨走，來人還有40組/週左右，周邊其他少量個案則完全沒有撿到來人。至於前期大樓案「三本天朗」二期，目前尚無任何推案進度傳出。

當地一特殊新案，位置在都市計畫範圍外，往龍潭石門水庫方向，門牌是康莊街三段550巷，案名「山河吾境」。該案基地1250坪，地目頗特殊，為交通用地；產品規劃獨棟雙併別墅，單戶地坪70到180坪，總價1880萬起跳。

新竹關埔重劃區因為竹科景氣不佳，因此人氣持續下探，部分個案來人甚至只有個位數，平均則約10組/週上下；近期呈現少數個案表現，反應佳的因素則各有不同。

如長春公園旁「霞飛苑」，主要是最近價格開始有配合；面好市多賣場的「FB計畫」則是新案新鮮感還在持續。至於訴求近新竹支線竹科站的「星河麗」則是靠介紹客買單。

主要靠附近(湖口)工業區藍領階級支撐的新豐房市，最近市況同樣趨緩，原因也和大環境因素有關，導致當地消費者信心面下滑(擔心日後無法負擔房貸)。整體來看，還是相對低總價約600到700萬者銷況較佳。

個案方面，則仍以坪頂重劃區較多；當地最新案是「麗美君悅」，規劃17戶透天住家及10戶透天店面，前者總價約800萬，後者則是900萬起跳。

當地另有一新重劃區，稱為『竹九重劃區』，位置約在新豐與湖口交界。該區最新推案「松觀天第」設外接待於新豐，行政區可能屬湖口；產品也很特殊，為電梯公寓，坪數29到45坪，格局以二加一及三加一房為主(另有少數樓中樓)。之所以規劃電梯公寓，主要是壓低總價，因為當地生活機能仍未成熟。

基隆持平 幸福站店面開賣

信義區「信義花園」。東北隅的基隆，近期市況也屬平平、變化不大，不過仍比大台北稍好。客源方面，仍只有暖暖、七堵區可見較多台北客，其他區域還是內需型市場。

暖暖區「台北大鎮」近期來人略減，除了可選戶別不多外應該也是受到附近新案「好吉市」進場之影響。「好」案開價17萬/坪，主打40萬自備款，目前尚未釋出大量外地媒體，因此來人中，區域與台北客佔約各半。

市區則是信義區東信路巷內、近東光國小，規劃三、四房的「信義花園」銷況較好；該案已興建落成、質感顯現，因此反應加溫，週來人達40組以上，成交客戶中有近九成是區域客，成交價則約15萬/坪。

這幾週猛打廣告預告的浮洲合宜宅商用產品「日勝幸福站iSquare」，於上週正式公開銷售，產品有辦公室45到80坪及30到300坪店面兩類；前者開價50到60萬/坪，後者80到100萬/坪，全都需搭配1車位購買，室內全為6米高。

信心面影響 房市整理中

上週四央行公佈9月貨幣總計數，代表股市資金動能的M1B上揚，散戶指標之證券劃撥餘額也再突破1.19兆，代表整體資金狀況M2年增率也走揚。儘管這當中有去年同期基期較高(歐債危機及海外基金大量匯回)的因素，不過仍說明，資金面並非台股近期量能急縮的問題，信心面才是主因。

這幾年，房市其實也高度仰賴資金因素；現在美國QE3，加上對岸開放保險業投資地區與項目當中包括台灣(地區)及不動產(項目)，顯見未來房市的資金面仍將充沛，實價登錄其實也是長多因素。根本問題，還是在基本需求及信心面上。

對自用消費者，特別是首購族來說，除房價漲到不可攀、薪水卻沒增加外，四月起油電雙漲已引發一次人為通膨，九月美國QE3又來輸入性通膨，都導致物價持續走揚，生活負擔更加沉重。然更嚴重的是，政府近期作為，讓人民逐漸產生信心危機，一個月拼經濟施政大家仍無感；要是在這樣下去，待資金因素淡去後，台灣房市恐怕才要進入真正的整理期。

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