國稅局近期積極針對不動產進行查稅，除了預售屋換約的綜所稅、奢侈稅、售屋時的財產交易所得稅及房屋租賃所得，及頻繁交易的投資客遭補徵營業稅等，近期國稅局更發佈，針對許多欠稅人刻意鑽取強制執行無人取得漏洞長期積欠稅款，國稅局也主動出擊，未來可直接承受不動產。

【投機客追營業稅、營利事業所得稅】

日前國稅局也針對頻繁交易的投機客，下達追稅令，對於早已兌現的投資客來說，不外乎是補稅雪上加霜，尤其國稅局設下4項條件，若符合者則需補徵，營業稅5％、營利事業所得稅17％，包括1、設有固定營業場所（含設置網站、加入拍賣售屋網）2、具營業牌號3、有員工協助處理房屋銷售事宜4、其他足以構成以營利為目的之營業人。

【欠贈與稅祖產遭國稅局承受】

近期國稅局也發現許多積欠稅款的民眾，雖因經過法務部行政執行署等分署強制執行查封拍賣不動產，但往往吃定偏遠房產流標後，執行機關必會返還土地的漏洞，長期積欠稅款。

國稅局舉例，曾有欠繳大筆贈與稅案例，因欠稅人名下有數筆祖產土地，因認為土地座落在新竹偏遠山區，即便遭法拍也應該沒有人願意購買，執行機關必會返還土地，但國稅局最後以承受方式「以土地繳納欠稅款」，因而最後家族成員出面買回祖產土地，並繳清所有欠稅。

特種貨物及勞務稅從2011年6月上路至今近四年，中區國稅局局長阮清華表示，實務上還是可以看到各種「旁門左道」的規避花招，例如低報不動產銷售價格、利用人頭出售、未辦妥戶籍登記以及實際擁有兩戶以上房產等等，累積至今年3月，僅中區違規案件就高達442件，補稅額加預計罰鍰，金額逾3億。

中區國稅局統計，從2011年6月至今年3月，累積低報不動產實際交易價格案件數共有77件，補稅額917萬；沒辦妥戶籍登記的案件數也有79件，補稅額達4000多萬；另外，如持有兩戶以上房產、利用人頭出售房地等違規方式也分別有48、8件，補稅額分別為2900萬元及1800萬元。

阮清華指出，其中常見的規避手段就是低報不動產銷售價格，有種型態就是未申報在價額外所收取的費用，他解釋，依特銷稅規定，民眾若出售手中持有期間未滿二年的房地，除符合該條例第5條免課徵規定者外，都應該在訂定銷售契約次日起30天內，向戶籍所在地的國稅局申報銷售價格應繳納特銷稅，而所謂的申報銷售價格，是指銷售時所收取的全部代價，包括在價額外收取的一切費用，若未申報，則視為違規需要補稅及繳納罰鍰。

阮清華舉例，例如曾有民眾A於2012年7月出售手中持有期間未滿二年的一筆台中市土地，也在規定期限內以銷售價格600萬元向中區國稅局申報繳納特銷稅60萬元，雖銷售價格部分沒問題，但經追查，A事實上還額外收取了80萬元土地介紹服務費，依規定服務費屬價額外所收取之費用，民眾A的行為已屬規避行為，依法須補徵稅額並遭處罰鍰。

中區國稅局審查三科科長黃昌宏表示，特銷稅本來就是針對短期投資炒作房地產所訂定的稅法，所有類型的違規行為，國稅局都會加強查核；阮清華呼籲，民眾應按照相關規定誠實進行申報，以免遭追稅又得繳罰鍰。

好房News編輯中心／整理報導

對於短期內出售房屋，財政部最新解釋令祭出「限時登記戶籍」新規定，不論是買新賣舊，或買新賣新(如工作非自願性調職、離職)換屋，在出售不動產3個月內，必須將戶籍遷入選定的自住房屋，才能免課奢侈稅。

一、換屋3個月內限時辦竣戶籍遷入

奢侈稅規定，出售持有未滿2年的不動產，需課徵奢侈稅稅，除非是自用住宅才可免稅，財政部日前公布最新解釋令，民眾因換屋需求而同時擁有2戶自用住宅，且都沒有出租或做營業使用，於出售其中一間房屋後，於訂約日起必須要在3個月內將戶籍遷至最終留定的住宅內，才可免徵奢侈稅。這項新規定於4月10日起適用，不溯及既往。

財政部舉例，甲君單身，於2011年6月1日購得A屋，也辦妥戶籍登記，持有期間沒有出租或營業行為(符合自住條件)，基於換屋需求，於2012年1月1日購入B屋，並在同年6月1日出售A屋(符合1年內出售其中一屋)，則依據財政部最新的解釋令，甲君必須在2012年6月2日起3個月內將戶籍由A遷入B屋，即適用2年內售屋免徵奢侈稅規定。

還記得炒房天王「勇哥」黃勇義嗎？2011年遭收押追稅，國稅局認定他頻繁投機炒作房地產屬於營業行為，因此追討營業稅及營利事業所得稅，加總其他逃漏稅達20億元，財政部日前發佈投資客若頻繁買賣房屋賺取價差，屬「營利為目的」，將被追營業稅5％、營利事業所得稅17％，換句話說，已經下達更高一層的追稅令。

頻繁買賣不動產的投資客，又將被追稅了！（好房資料中心）

國稅局指出，某A在2011年共銷售4戶房地產及3筆停車位，主張出售的房產有2筆符合自用住宅，年度出售房屋未達6戶，不屬營業行為。不過高等行政法院判決，A在5年內申報綜合所得稅的財產交易所得資料，共出售10筆「足以構成以營利為目的」行為。

國稅局指出，這幾年許多民眾經常買賣房屋來賺取價差，與所得稅法所稱「非經常買進、賣出之營利活動」有別，而應課徵營業稅的條件包括1、設有固定營業場所（含設置網站、加入拍賣售屋網）2、具營業牌號 3、有員工協助處理房屋銷售事宜 4、其他足以構成以營利為目的之營業人。

建國資產管理總經理劉坤圖指出，財政部發佈的內容又以第4項最危險，換句話說國稅局有條文「解釋權」，目前只要是5年內買賣房產超過5~6間，就會可能被國稅局認定為是營業目的，要補徵營業稅5％、營利事業所得稅17％。

他表示，被追稅的投資客除了可能已經遭課徵最高40％的綜所稅之外，還將被追營業稅、營利事業所得稅，以今年來推算，2008年之前買賣的不動產才算「解套」，否則隨時都有被追稅的風險。

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

坊間曾流傳「假離婚」、「人頭」避奢侈稅，不過隨著國稅局緊盯資金流向，這2項也隨之被破解，財政部國稅局就指出，所有權人與配偶及未成年直系親屬僅有1戶房地產，並辦竣戶籍登記、持有期間無供營業出租，不需課徵奢侈稅，但假若利用人頭戶登記買賣，最高將面臨逃漏稅金額的2.5倍罰鍰。

假贈與真避奢侈稅又被國稅局查獲新案例。（好房資料中心）

財政部中區國稅局最近查核發現1件「利用贈與房產給前妻避奢侈稅」的案例，A女從2011年6月實施奢侈稅開始，持續在短期內買賣4筆不動產，並且利用名下僅有1戶自住房地產，符合自住條件規避奢侈稅。

不過國稅局發現，A所出的房產是由前夫B以法拍方式取得，但因B名下持有多筆不動產，出售恐會遭課徵奢侈稅，因此B透過先將房產贈與給前妻A，再由A轉售獲利。

由於A順利出售房產後，將出售價款轉匯給B，國稅局認為實質獲利者為B，核定B這段期間利用A作為人頭買賣的2100餘萬元銷售金額，除補課徵奢侈稅之外，並祭出2.5倍罰鍰。假若以15％換算奢侈稅，等於先補稅315萬元，加上2.5倍罰鍰等於787萬元，總補稅金額達1102萬元，恐怕「賺的錢全拿來補稅還不夠」。

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

奢侈稅修法僅微調，但許多售屋民眾仍會在意哪些屬豁免條件，尤其去年全台房產贈與移轉已經創史上新高，獲贈轉售如何不會被奢侈稅打倒？財政部提醒，「受贈」與「受遺贈」僅有後者因「非自願獲得房產」2年內出售不需課徵奢侈稅，而出售2年內「受贈」的房產則符合課徵條件，但可扣抵售屋所得。

奢侈稅課徵豁免較為複雜，民眾需多留意相關訊息。（好房News記者陳韋帆攝影）

奢侈稅條例第5條規定，銷售因繼承或受遺贈取得者，非屬課徵範圍，換句話說，「受遺贈」代表非自願取得房產，如父母身亡所留下的房產，假若持有2年內出售，則不用被課徵奢侈稅。

不過，出售2年內「受贈」的房產，又沒依法申報，假若被國稅局稽查發現，將面臨連補帶罰的狀況。國稅局舉例，民眾A在2012年9月26日將高雄市左營區房產贈與給B，1多年後，B以總價200萬元出售，由於沒依法申報，除了補徵稅額20萬元（稅率10%）外，還處以2倍以下罰鍰。

至於「受贈」房產在2年內轉售而衍生的奢侈稅，能否抵稅？財政部指出，因贈與取得的房屋，若2年內出售而被課徵奢侈稅，此筆屬移轉房屋而支付的費用，在計算房屋交易損益時可列報。

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

奢侈稅修法除了納入核發建照的非都市工業土地，抑制資金流竄炒作之外，為了防止投資客利用「自用住宅設籍」漏洞，短期進出房市炒作，財政部指出，除了得符合辦竣戶籍登記條件之外，還必須要有「自住事實」，未來國稅局一旦更細緻查稅，不排除要求售屋者出示搬家、裝潢單據甚至水電費帳單等。

自用住宅設籍短炒投機，恐怕也將被國稅局鎖定。（好房News記者陳韋帆攝影）

隨著政府查稅嚴格，許多投資客也不敢利用會有資金流向「痕跡」的人頭炒作，因此「自用住宅設籍」就成了避開奢侈稅的相對安全方式。不過，新修法的奢侈稅內容明示需符合「居住事實」，財政部賦稅署科長賴基福解釋，一般申報時仍會依照是否「設籍」為標準，而未來所謂「自住事實」證明，則屬於國稅局查稅範疇。

換句話說，國稅局查稅時假若發現1年內超過2次換屋設籍，可能會要求售屋者出示相關證明，諸如水電費帳單、搬遷單據、是否有進行裝潢及購置家具設備等。賴基福指出，有些民眾購買房產後雖完成設籍，但期間假若有營業使用或出租，也將被補徵奢侈稅。

未來國稅局若真對「異常設籍戶」進行細膩查稅，甚至要求出示自住事實證明，恐怕利用自用住宅逃漏奢侈稅的投資客，也將被一網打盡。但賴基福說，民眾若據實申報，或因工作因素搬遷換屋等正當理由，也多不會被補稅。

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

奢侈稅修法僅微調，但許多售屋民眾仍會在意哪些屬豁免條件，尤其去年全台房產贈與移轉已經創史上新高，獲贈轉售如何不會被奢侈稅打倒？財政部提醒，「受贈」與「受遺贈」僅有後者因「非自願獲得房產」2年內出售不需課徵奢侈稅，而出售2年內「受贈」的房產則符合課徵條件，但可扣抵售屋所得。

奢侈稅課徵豁免較為複雜，民眾需多留意相關訊息。（好房News記者陳韋帆攝影）

奢侈稅條例第5條規定，銷售因繼承或受遺贈取得者，非屬課徵範圍，換句話說，「受遺贈」代表非自願取得房產，如父母身亡所留下的房產，假若持有2年內出售，則不用被課徵奢侈稅。

不過，出售2年內「受贈」的房產，又沒依法申報，假若被國稅局稽查發現，將面臨連補帶罰的狀況。國稅局舉例，民眾A在2012年9月26日將高雄市左營區房產贈與給B，1多年後，B以總價200萬元出售，由於沒依法申報，除了補徵稅額20萬元（稅率10%）外，還處以2倍以下罰鍰。

至於「受贈」房產在2年內轉售而衍生的奢侈稅，能否抵稅？財政部指出，因贈與取得的房屋，若2年內出售而被課徵奢侈稅，此筆屬移轉房屋而支付的費用，在計算房屋交易損益時可列報。

以國稅局案例來看，張先生101年3月獲得母親贈與1棟透天厝，而後以1200萬元出售並繳納120萬元奢侈稅，該案例以房屋標準價格換算，房屋所佔的奢侈稅金額為40萬元，可作為抵除售屋所得的成本費用之一，因此該筆交易申報的財產交易所得為100萬元。

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

今年5月民眾申報綜合所得稅時，當月也將課徵房屋稅，民眾房屋若符合自用住宅「使用現況為住家」條件，則可申報自用稅率；但要留意，地價稅的自用住宅認定，卻是房屋未供出租或營業使用且由產權者、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，因此民眾務必掌握房屋、地價稅，節稅5項錦囊。

陽台外推、違法增建都會被課徵房屋稅。（好房Newsr記者陳韋帆攝影）

第1、地價稅有出租營業VS戶籍登記

高雄市西區稅捐處指出，土地不管是單一產權持有，或分別以夫、妻個別名義登記共同持有，假若房屋未出租或營業使用且所有權人本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記時，則可適用自用住宅用地稅率，即千分之二課徵地價稅，相較一般用地稅率千分之十，相差了4倍。

第2、房屋稅依據「使用現況」

有民眾將空屋出租給學生居住，卻擔心房屋稅會變高。但實際上，房屋稅是依房屋現值再按照實際使用狀況課徵，例如，1、出租供住家使用是以房屋現值1.2％課徵，第2、出租給診所、事務所等非營業非住房屋，以房屋現值2％課徵，第3、出租供營業使用則按房屋現值3％課徵。因此假若房東出租並沒讓使用現況改變為營業用，仍可適用住家用稅率1.2％。

第3、陽台外推也要課房屋稅