共有人如何請求分割共有不動產？－浦田不動產.我是江若廷

共有人如何請求分割共有不動產？

作者：李永然

一、目前共有不動產甚為常見：
近幾年來房地產價格升漲，尤其北部地區，導致政府推出「奢侈稅」，藉以抑制房價。歷經這一波漲勢，對國人在不動產方面的教育，已讓愈來愈多人更重視房地產。
不動產所有權的形態，有「單獨所有」及「共有」之分；而共有又可分為「分別共有」（註1）及「公同共有」（註2）。形成不動產共有的原因不一而足，如：繼承、共同投資…等。
　　共有人如果不願繼續共有，可以透過分割，而如何請求分割共有物，筆者願藉本文予以探討。
二、分割有協議分割及裁判分割之分：
按分割有「協議分割」及「裁判分割」之分，我國《民法》第823條第1項前段規定：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
　　共有人欲進行分割時，仍須注意《民法》第823條第1項但書的規定，即下述兩種情形，無法分割：
１、因物之使用目的不能分割：所謂「因物之使用目的不能分割」，乃指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或者一權利之行使所不可缺者而言（參見最高法院50年台上字第970號判例），例如：界牆、區分所有建築物的共同部分（最高法院92年台上字第564號判決）（註3）。
２、契約訂有不可分割的期限：關於不可分割的期限，適用《民法》第823條第2項規定，即「前項約定不可割之期限，不得逾五年，逾五年者縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不可割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。」。然是否共有物一旦其契約訂有不可分割的期限，即毫無例外地一律不准分割？其實並非如此，如有「重大情形」，共有人仍得隨時請求分割（參見《民法》第823條第3項）。而何謂「重大情形」？乃指法院斟酌具體情形認為該共有物之通常使用或其他管理已非可能，或共有難以繼續之情形而言
，例如：共有人之一所分管的共有物部分已被徵收，分管契約的履行已屬不能或分管契約有其他消滅事由等（註4）。
三、協議分割須經「登記」始生分割效力：
其次，共有人如透過協議已對分割方法達成一致性意見，此一協議，須送地政機關辦理登記，始生分割效力。如有任一共有人拒不協同登記，其他共有人得向法院訴請其協同辦理。
　　共有人對協議結果的請求登記，此一請求權為「五年」，倘已逾「消滅時效」，則可再向法院另行起訴，請求法院裁判分割。我國《民法》第824條第2項前段規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配…」。
四、如何訴請法院裁判分割？
明白「協議分割」之後，接著談到法院的裁判分割。依是否分配原物？是否補償金錢？是否變賣？而區分，可將之分割六種方法：
１、原物全部分配：法院可依照當事人間的「應有部分」（持分）為原物分配。
２、原物全部分配並金錢補償。
３、原物部分分配並金錢補償。
４、部分原物及部分價金分配。
５、原物分配並維持共有：以原物分配時，因共有人的利益或其他必要情形，得就「共有物的一部分」仍維持共有；此由《民法》第824條第4項規定：「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍持共有。」，即可明白。
６、變價分配：原物分配顯有困難時，得變價分配。變賣共有物時，依《民法》第824條第7項規定：「…除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，此一規定，乃因共有物變價分割時，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對有有物的特殊感情，因而賦予共有人有依相同條件優先承買之權。
　　法院受理分割共有物之訴，對於分割方法固有「自由裁量權」，惟其方法必須適當，而是否適當？則視其是否合乎「公平原則」、「利益原則」及「經濟原則」
而定（註5）。
五、結語：
綜上所述，分割共有物攸關共有人權益，共有人必須瞭解上述規定，並靈活運用，較能確保自身權益。
註1、數人按其應有部分（持分）而共有一物，此一形態的共有為「分別共有」（《民法》第817條）。
註2、依法律規定、習慣或法律行為成一「公同關係」的數人，基於其「公同關係」而共有一物的共有形態，稱為「公同共有」（《民法》第827條）。
註3、參見劉春堂著：判解民法物權，頁252，2010年10月修訂七版一刷，三民書局發行。
註4、參見鄭冠宇著：民法物權，頁286，2010年8月一版一刷，新學林出版股份有限公司出版。
註5、參閱林瑞成著：「共有物分割問題之檢討」乙文