近期政府加重打房力道，加上年底選舉愈來愈近，第3季全台房市推案轉趨保守，民眾觀望氣氛濃，之前曾風靡無數投資客的「紅單炒房」開始在銷售案場絕跡，近期房市重回買方市場。
文╱張雅雲、陳資尹
攝影╱陳義元

近期政府頻頻出手打房，房市多空交錯造成市況混沌不明，央行6月26日再出招，祭出4大抑制新措施，加上合宜住宅弊案與下半年選舉干擾，引發買盤焦慮不安，瀰漫一股撿便宜的氣氛，讓原本上半年蓄勢待發的房地產市場再次回歸到觀望的局面。

投資客紛紛縮手

業者分析，當房市走多頭、房價飆漲時，投資客靠轉手紅單，往往短時間內就有驚人獲利，中間轉手價差就成為「紅單炒房」的開端。
這波「紅單炒房」風潮一路從新北市、桃園青埔、竹北蔓延到台中、台南、高雄，但也因為炒風過頭，引發政府關注，加上房市氛圍轉變，近期傳出不少案場投資客收手不玩紅單，爆發退訂潮。
有不願具名的代銷透露，央行將貸款管控擴大到13區，第3戶以上、高價住宅全限貸5成，貸款條件緊縮，不但讓建商、口袋不夠深投資客措手不及，也讓這些區域預售屋的紅單，掀起一股退訂潮。
高雄市大高雄不動產開發商業公會理事長卓永富分析，近期央行針對性審慎措施雖無法立即緊縮投資客銀根，但此舉可望觸發「紅單拋售潮」，讓炒作風氣一掃而空。

賣方價格開始鬆動

而在近期交易鈍化情況下，北台灣新屋供給量過大的區域，恐出現倒貨潮，北台灣新北市淡水、桃園縣中壢、八德與桃園市，以及新竹市預售屋與新成屋供給量遠遠超過區內家戶增量，未來恐出現倒貨潮，賣壓沉重。
中華民國不動產代銷公會全聯會理事長黃炯輝認為，在限制貸款區域、或全台案量較大的區域，這些推案的建商，資金會被壓得久一點，銷售期也會拉長，建商有可能為了順銷而降低利潤，房價彈性擴大。
加上近期受到桃園合宜宅弊案風暴的連鎖效應影響，短期的確達到「以量制價」的效果，8大限貸新區，第3戶以上的購屋客戶如果口袋不夠深，難敵貸款壓力，恐怕會首當其衝，房價難免鬆動。
黃炯輝分析，因為現階段市場成交量萎縮幅度大增，房價可望從郊區開始下修，儘管「買方不想出價、賣方不想賤賣」，但賣方預期心態會受挑戰，價格走勢將不復以往，對於首購、或有換屋需求的自住買方而言，消費者議價空間有擴大趨勢，反而是利多。

年底前價跌有限

吉家網不動產董事長李同榮則認為，雖然政府打房砲火猛烈，造成上季交易量慘跌，但量跌不等於價縮，即使冷凍的房市令價格下修，也僅是微幅調整，據李觀察，7月後房市表現仍會下滑，但到明年選後就會再度回溫。
平均房價部分，則呈雙北小跌、中南部小漲的態勢，提醒要針對區域分析，例如雙北市的精華區，有一定的保值性，基本抗跌，但蛋黃周邊一些高單價產品，會有部分小跌。
此外，特別點名萬華和北投，認為這兩區有落後補漲潛力，北投近期新屋陸續交屋，萬華則是等建設逐步落實後待西區翻轉，就像前兩年的文山區一樣，價格還有成長實力，並表示桃園的中古屋和新成屋，尚未達到真正高峰，因此也還有補漲空間，李同榮鐵口預測，全台交易量在未來半年會持續萎縮約5~6%，平均房價則約正負3%。

即刻入場爭取合理議價空間

購屋族通常以自住首購和換屋族為主，現今市場瀰漫濃厚的觀望氛圍，除了投資客駐足外，更以換屋族居多；李同榮說，首購族通常有購屋急迫性，至多等待一年半載就會出手，但換屋族本身已定居，一有打房風聲多半會拉長觀望時間，但年復一年，等到的卻是水漲船高的房價，因此多半後悔沒有即刻入場。
隨著全球經濟逐漸復甦，房市未來幾年下修的可能性較小，觀望愈久，只能眼巴巴地看著房價逐年上漲，李建議自住客勿投機，看好物件就宜趁早購買，呼籲首購的年輕族群先以低總價的中古屋入手，換屋族也可藉由實價登錄觀察區域行情，挑選新成屋或預售屋，尤其現階段為賣方心裡最脆弱時刻，議價較富彈性。

觀望氣氛持續到年底

至於全台房市，是否會因供給過剩導致價跌？不少建商一致搖頭。有建商分析，搶照潮從去年10月通過「都市計畫法台灣省施行細則」部分條文修正草案後，增訂都市計畫容積總量管控上限，未來若政策執行，容積獎勵將稀釋房屋坪效，下一步，就是建商成本增加，取而代之的就是房價持續走揚。
市場游資氾濫，在資金、政策及消息面都偏多下，近期已成為台股屢創新高主要推手，不少外資商券也樂觀看待台股的萬點行情已不遠。卓永富預估，明年初台股可望站上1萬2千點大關，在低利環境下，股市獲利了結溢出的資金，在目前投資標的缺少的情況，再度轉向房市，未來房價依然一去不回。

紅單、換約買賣流程

STEP1：潛銷期間 VIP客戶或投資客先看屋，有意願者可以先用較低價格小定，取得「紅單」購買預售屋的權利。
STEP2：公開銷售 新案開賣後，建案開價高出紅單預約價，吸引一般民眾購買投資客手中的優先承購權合約。
投資客轉手紅單
STEP3：賺取每坪5千至1萬元的轉手價差，由於無合約紀錄，獲利難以課稅。
投資客依紅單簽約
STEP4：依約定時間補足訂金、正式簽約。
STEP5：更換合約 投資客在建案興建階段可轉讓房屋，向建商申請更換合約，價差申報綜所稅結案。
STEP6：過戶、貸款及交屋。