浦田不動產.我是江若廷

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】科技化的代，運用的工具更具有效率，傳統的價值觀，愈來愈受到挑戰。其中「養兒防老」的想法，大約在十年前開始變化，時至今日，兩者之間已經沒有太大關聯，反倒是養老與養屋，兩者關係愈來愈密切。

唐宋八大家之首的韓愈，在〈祭十二郎文中〉中提到：「吾年未四十，而視茫茫，髮蒼蒼，齒牙動搖。」，這就是初老的現象。而曾幾何時，這些生理衰退的變化，也都會漸漸出現在你、我身上。

衰老的警訊，一點兒都不可忽略，因為身體狀況攸關下半輩子的生活品質，生理機能保養第一等重要；再來就是精神上安全滿足與愉快，維持輕鬆喜悅的心情，好情緒才有好健康。

要達到後者的境界，最基本的條件，就是要經濟生活無虞，年老退休後要能自在度日，最重要的就是在年輕的時候，就要懂得規劃好如何養老，計畫包括退休之後的收入來源、資產要如何最適分配、該由那個年紀就開始盤算，以及買哪裡、住哪裡等等。在中年的時候，就要建立一些想法，再慢慢推導到更成熟化。

錢雜誌顧問 林奇芬：購屋收租養老是一種「進可攻、退可守」的作法，風險相對較低。

再經過二○○八年及去年金融風暴的洗禮後，很多人都不禁感嘆，近幾年要成功理財愈來愈困難，身上有錢的人，不知道錢要放在哪裡，才不會愈滾愈少；身邊沒錢的人，對於投資獲利的工具，是愈來愈迷惘，想要狠撈一筆投資財的機率愈來愈渺茫。

相對於金融商品的來去一場空，保值的黃金及房地產，在此時就顯得特別顯眼，畢竟實體的投資，看得見、摸得著、用得到，還是比較令人安心。

這樣的觀念不難接受，但是房價卻很難令人如願，現在要買下一間房子自住，可能都不容易，更何況要用房地產投資理財，聽起來是難上加難。不過，再困難的事都是有可能完成的，只要將計畫的時間拉長，持之以恆，要購屋投資，甚至拿來退休養老並不困難。

理財雜誌錢雜誌顧問林奇芬表示，退休養老的重點，在於維持穩定的現金流，目前許多人的作法是購買保險，或是投入較為穩定的股票或是基金，林奇芬認為，金融商品的變現性雖然較佳，但是價格波動大，風險反而較高，購屋收租養老是一種「進可攻、退可守」的作法，風險相對較低。

所謂進可攻，是指當增值達到一定程度時，可以考慮出售變現；退可守，則是指房價不好時也可出租，有固定收益，且長期可用租金分擔房貸。

宏特廣告公司總經理馮輝龍，也是贊同這樣的做法，他認為在五都合併之後，都會區資源會愈來愈集中，房價的抗跌性愈來愈強，相對於金融商品動輒兩成、三成以上的跌幅，房地產是長期儲蓄投資很好的產品，而且建議年輕人應該要盡早規劃儲蓄。

宏特廣告總經理 馮輝龍：最好是要在四十歲時，就擁有第一個資產，四十歲之後，衍生可以靈活運用的資產。

馮輝龍指出，以他的經驗來看，年輕人必須要從一開始有收入就規畫儲蓄理財，千萬不能每個月都當「月光族」，而且最好是要在四十歲時，就擁有第一個資產，這樣才能在四十歲之後，衍生更多可以靈活運用的資產。

舉例來說，年輕人在結婚前或結婚時，第一間房子以總價五百萬為目標，大約是兩房左右，平均大約是過了七年之後，會有增加一房的需求，屆時再換成大約三十五坪左右的三房，再過一個七年之後，這間房子的貸款就應該繳清，完全屬於自己而沒有負債的房子。

而且這樣的規劃，最好是在四十歲之前完成，這樣在四十歲之後，才會有餘力去購買第二屋，用來收租養老。

至於金融投資，馮總建議，應該將金融商品配置為短期投資，獲利率百分之八至百分之十五間就可以獲利了結，停損點也差不多，而且應該是每季盤點，金融商品並不適合做長期配置大部位投資，金融投資建議不要超過百分之二十。

當然有不少年輕人，嘗試以金融投資創造短期利益，希望能以小搏大建立資產基礎，但是理財專家及房地產資深業者都不這麼建議。

林奇芬認為，結婚前是存錢的黃金期，要好好把握，資金有排擠作用，不要放太大比例的資金在股票或是基金，還是要選自己有把握的部分，長線經營。

馮輝龍也認為，從事金融業的專家，每天接收這麼多資訊，下場去投資都還不易賺錢了，更何況是一般非專業者，賠率恐怕是更大而已，他建議投入比例最好不要超過可用資金的兩成。

中華民國代銷公會全聯會理事長 黃炯輝：南部房地產價格的長期增幅，很值得期待。

社會大眾高嘆不合理的高房價，顯然還是以台北角度看台灣，其實除了雙北市之外，台灣其他地區的房價並沒有偏離所得，現在的價格相對偏低，未來可期待的增值潛力卻不小，以長期置產投資的目的來看，低價進場中南部房地產市場，現在的時機點很恰當。

中華民國代銷公會全聯會理事長黃炯輝表示，大高雄市近年來投入許多大型公共建設，像是多功能經貿園區、軟體科學園區、油輪專用碼頭等等，加上陸續引進陸資到高雄投資、開放陸客自由行對觀光的助益等等，這些改變都會讓高雄逐漸轉型，擺脫工業城的舊有印象，形塑一個新的高雄意象。

尤其馬政府在選後表達對中南部的高度關心，在未來的三年至五年內，更多的公共建設陸續完成，產業轉型之後帶動新的就業人口，年輕人留在家鄉打拼，觀光客持續湧入，城市活力就會一點一滴再建立回來，房價也會回到應有的水準。

黃炯輝表示，在這些期待之下，房價增幅可期，現在選對好區段購買，像是捷運沿線，或是鄰近就業密集區，十年、二十年之後，高雄市更發達、房地產就會更有價值，增值空間比任何金融商品都還值得期待。

文化大學土地資源系副教授 梁仁旭：「以房養老」後續應該要有配套機制，才能有效地處理長者居住的問題。

今年七月政府就要開始實施的「以房養老」，目前看來社會大眾都表贊同，主要是因為讓房地產增加彈性運用的價值。黃炯輝認為，現在才剛開始試辦，限制條件難免會多一些，但是他建議，以後這些條件應該逐漸開放。比如說，本身尚有貸款的房子，只要用轉貸運用其殘值，還是具有價值，不應只限於沒有貸款的房子。

繼承也是一大問題，初期僅限於沒有繼承人的對象才可適用，但其實這也不是問題，黃炯輝建議，只要繼承人簽立拋棄繼承，銀行還是第一順位債權人，沒有理由排除這種對象。

新的產品制度問世，對既有市場會不會造成衝擊？宏特廣告總經理則認為，初期試辦期間，釋放的量一定很有限，對市場的影響很小，即便在一般正常市場，只要年紀超過六十歲，恐怕本來就不容易貸款了，所以影響不大，不過他還是建議，這是一條末路，盡量還是要在年輕時，努力攢下第一桶金，之後要繼續儲蓄理財就會容易得多。

林奇芬則認為，以房養老對持有房地產的人來說，多了一項選擇，無論是站在社會救助或是社會福利的角度來看，都是好的制度。

針對這個新制，文化大學土地資源系副教授梁仁旭表示，將原本不易變現的房地產，轉換為類似「分期付款」的方式給付，可以預防年長者上當受騙，不失為一個好的制度，但是他認為後續應該要有配套機制，才能有效地處理老人居住的問題。

像國外就有那種擁有所有權的老人社區，大屋小屋皆有，可依需求在社區內自由換屋，社區中亦配有醫療救助機制、一般生活機能等，長者不會因為同樣的格局傢俱，而顯得沒有歸屬感，排除現在自費安養中心的一些問題。

也就是說，如果長者選擇把房子賣掉，至少讓他下一間住所的環境，是可以被照顧的，而不是孤單一人。

不過梁教授最後還是將退休理財規劃的問題，回歸到儲蓄理財的概念，他認為金錢的運用，首以維生為重，其次是教育，最後才是購買自住房屋、投資理財第二屋，他認為退休理財不一定是購屋，只要是長期穩定型的投資形式、投資者能夠持之以恆不中斷，長時間下來自然擁有一筆可觀的資產。

以他為例，大多以銀行定存或不動產 REITs為投資標的，每年穩定收益一％至四％之間，不用擔心股價上下浮動，也不用花費精神精力去管理維護第二屋，維持簡單、簡約的生活型態，怡然自得，這也是一種很好的生活選擇。

人生本來就可以很多樣化，有人選擇在年輕時吃苦耐勞，換得下半生的安穩安適；有些人選擇降低物慾崇尚簡樸生活，以精神上的愉快滿足為主，所以也不一定要收租，才能養老。

不過相同的重點是，都應該要從年輕的時候，就開始有數字的概念，無論是積極儲蓄準備第二屋基金也好，或是用最傳統的定存方式，就是要在不貪心的態度下，穩穩地守住一筆錢，如何運用每個人各有所好，但前提就是，一定要有這筆錢，才能保障退休之後的生活品質，而且不能是坐吃山空喔。